Sadri Ellouze
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Liability and insurance lawReal estate law
Real estate law
Il arrive qu’en cours d’exécution des travaux, le maître de l’ouvrage et son entrepreneur ne s’entendent plus et que la relation contractuelle s’avère définitivement compromise.
Dans ce cas, il faut aménager la rupture.
En général, celle-ci est provoquée par la faute d’une des parties ; nous retiendrons ici l’hypothèse – la plus fréquente – d’une faute commise par l’entrepreneur : soit que les travaux sont entachés de vices graves soit qu’ils ne sont pas exécutés dans les délais convenus.
Comment réagir ?
Le maître de l’ouvrage commencera, bien entendu, par adresser une mise en demeure avec l’aide de son architecte qui confirmera la situation dénoncée.
Si cette mise en demeure reste sans réaction de l’entrepreneur, il faut envisager la résolution du contrat d’entreprise conclu.
En principe, celle-ci ne peut intervenir qu’à la suite d’un accord des parties (résiliation amiable) et, à défaut, elle sera prononcée par le Juge (résolution judiciaire).
Mais s’il faut attendre une décision du Juge, cela peut prendre beaucoup de temps alors que le chantier reste entre-temps paralysé.
Dès lors, le maître de l’ouvrage peut mettre en mouvement la procédure suivante :
Il est très important de noter qu’à chaque étape, l’entrepreneur défaillant doit être prévenu et informé pour respecter ses droits et, en particulier, il doit être prévenu qu’il sera remplacé.
En principe la faculté de remplacement est soumise à l’autorisation préalable du Juge (article 1144 du Code Civil).
Mais – une fois encore – les exigences de rapidité et d’efficacité en cas de défaillance de l’entrepreneur peuvent justifier que le maître de l’ouvrage procède au remplacement de l’entrepreneur sans être couvert par une autorisation préalable du Juge ; cependant, il prend cette décision à ses risques et périls ; c’est une décision extrêmement dangereuse sur un plan juridique et celle-ci doit, dès lors, être encadrée.
Trois conditions doivent être réunies pour procéder aux mesures d’office :
Le maître de l’ouvrage adressera également le décompte en prenant en considération les travaux exécutés, les paiements effectués, le coût des remèdes et les amendes de retard.
Si le maître de l’ouvrage se rend compte que l’entrepreneur montre des signes évidents et persistants de défaillance, il veillera, sur le conseil de son architecte, à ne payer strictement que les travaux exécutés. Il s’abstiendra de verser quelque avance ou acompte que se soit et qui, en cas de faillite, seront perdus.
Attention : la Cour d’Appel de Liège a décidé qu’une résiliation unilatérale opérée par une des parties reste soumise à l’appréciation du Juge ; si elle est contestée par l’autre partie, « le juge du fond apprécie souverainement si les griefs invoqués sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat ".
Le Juge peut donc ratifier ou désavouer la décision de résolution du contrat.
Pour prononcer la résolution judiciaire, le Juge vérifie si les conditions suivantes sont remplies :
Rappelons que l’article 1794 du Code Civil permet au maître de l’ouvrage de résilier le contrat avec l’entrepreneur (ou avec l’architecte) en tout temps et sans motif, mais dans cas, il devra payer une indemnité, c’est-à-dire qu’il devra dédommager l’entrepreneur ou l’architecte « de toutes ses dépenses, de tous ses travaux et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise » (article 1794 du Code Civil).
L’indemnité est variable et le Juge la fixera en fonction des circonstances et du manque à gagner de l’entrepreneur.
Enfin, il y a des circonstances (cas de force majeure) dans lesquelles la poursuite de la relation contractuelle est devenue impossible.
L’article 1795 cite le cas du décès de l’entrepreneur ou de l’architecte.
On parlera d’impossibilité d’exécution ; on peut assimiler au décès d’autres cas de force majeure tels que la maladie grave.
La faillite de l’entrepreneur ne met pas fin automatiquement au contrat ; en effet, la poursuite des activités peut être décidée par le curateur, sauf si le contrat d’entreprise prévoit que la faillite met fin au contrat de plein droit.
Conclusion : la rupture de la relation contractuelle entre le maître de l’ouvrage d’une part, son entrepreneur ou son architecte d’autre part, doit être prononcée par le Juge.
Cependant, dans la plupart des cas, le maître de l’ouvrage n’attendra pas qu’une telle décision soit prononcée, laquelle pourrait prendre plusieurs mois, voire plusieurs années et être précédée d’une expertise judiciaire.
Le maître de l’ouvrage ne pourra, en effet, souffrir que son chantier reste paralysé aussi longtemps.
C’est la raison pour laquelle il pourra décider de mettre fin unilatéralement au contrat et de procéder au remplacement de l’entrepreneur défaillant.
Cette procédure doit toutefois être accompagnée de multiples précautions et soumise à des conditions strictes.
Le conseil d’un avocat sera alors très utile voire indispensable.
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