La Cour de Cassation confirme la possibilité pour une association de copropriétaires de procéder à la cession des parties communes de l’immeuble moyennant une prise de décision à la majorité de quatre cinquièmes des voix.

Au cours d’une assemblée générale, des copropriétaires d’un immeuble situé à Woluwe-Saint-Pierre votent la cession de certaines parties communes de l’immeuble.

L’une des copropriétaires, mécontente de cette décision, saisit alors le Juge de paix du canton de Woluwe-Saint-Pierre afin d’obtenir l’annulation de cette décision d’assemblée générale.

La demanderesse, qui est déboutée de sa demande par le Juge de paix, fait alors appel de cette décision devant le Tribunal de première instance francophone de Bruxelles.

Son appel étant rejeté, la demanderesse se pourvoit en Cassation à l’encontre de cette décision.

Devant la Cour de Cassation, la demanderesse sollicite que soient posées à la Cour Constitutionnelle les deux questions préjudicielles suivantes :

1. « L’article 577-7 §1^er, 2° e), du Code civil, en ce qu’il permet à l’assemblée générale de vendre, à la majorité des quatre cinquièmes des voix et non à l’unanimité, et donc, le cas échéant, contre la volonté d’un ou plusieurs copropriétaires, des parties communes de l’immeuble dont elle n’est, elle-même, pas propriétaire, privant par là de leur propriété le ou les copropriétaires refusant la vente, en dehors de toute cause d’utilité publique, et instituant une différence de traitement entre les copropriétaires au sein d’un immeuble ou groupe d’immeubles bâtis et les propriétaires d’immeubles individuels, lesquels ne sauraient être contraints de vendre leur immeuble, en tout ou en partie, viole-t-il les articles 10, 11 et 16 de la constitution ? »

2. « L’article 577-7 §1^er, 2° e), du Code civil, en ce qu’il permet à l’assemblée générale de vendre, à la majorité des quatre cinquièmes de voix et non à l’unanimité, et donc, le cas échéant, contre la volonté d’un ou plusieurs copropriétaires, des parties communes de l’immeuble dont elle n’est, elle-même, pas propriétaire, alors que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens et que nul ne peut être privé de sa propriété, sauf pour une cause d’utilité publique, viole-t-il l’article 16 de la Constitution, combiné avec l’article 1^er, alinéa 1^er, du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales ? »

L’article 16 de la Constitution dispose que :

« Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique, dans les cas et de la manière établis par la loi, et moyennant une juste et préalable indemnité ».

Par son arrêt du 18 novembre 2021, la Cour Constitutionnelle dit pour droit que l’article 577-7 §1er, 2°, e), de l’ancien Code civil ne viole pas l’article 16 de la Constitution.

Par son arrêt du 9 mars 2023, la Cour de Cassation indique quant à elle que si les actes de disposition des parties communes doivent être décidés à une majorité de quatre cinquièmes des voix, une minorité de copropriétaires peuvent être privés de leur droit de propriété contre leur volonté.

La Cour de Cassation souligne toutefois que cette privation du droit de propriété ne se fait pas sans contrepartie dès lors qu’une partie du prix de la cession leur est garantie et qu’une procédure de contrôle judiciaire est prévue.

La Cour de Cassation rejette donc le pourvoi de la demanderesse au motif que « l’article 577-7, §1^er, 2°, e), de l’ancien Code civil réalise un juste équilibre entre les impératifs de l’intérêt général et ceux de la protection du droit au respect des biens ».

Après plusieurs années de procédure durant lesquelles nous avons assisté l’association de copropriétaires, celle-ci obtient enfin gain de cause, mettant ainsi fin à la croisade judiciaire menée par une copropriétaire de l’immeuble.

Pour plus d’informations, vous pouvez contacter Laurent Verbraken (laurent.verbraken@cew-law.be), Caroline Compagnon (caroline.compagnon@cew-law.be) et Eline De Mol (eline.demol@cew-law.be), avocats, CEW & Partners.