Notre département de droit immobilier, et plus particulièrement notre pôle « copropriété », a ces derniers mois été plus qu’agréablement surpris par le courage dont ont fait preuve certains Juges de paix bruxellois.

En effet, à trois reprises, nous avons obtenu gain de cause sur des questions délicates tant d’un point de vue technique que d’un point de vue juridique.

Les trois situations sont schématiquement similaires : des travaux sont envisagés, entrepris ou définitivement clôturés à l’initiative d’un copropriétaire et sans accord de la copropriété. Celle-ci, à des stades bien différents, s’émeut de ce que ces travaux soient envisagés, en cours de réalisation ou clôturés sans son accord. Trois procédures ont vu le jour dans ce contexte.

Le premier dossier a été tranché par le Juge de Paix d’Auderghem.

Une copropriétaire sollicite un permis d’urbanisme pour agrandir son appartement. Ce permis lui est octroyé par la commune. Après coup, la copropriétaire en question interroge l’assemblée générale des copropriétaires avant d’entamer les travaux. L’assemblée générale refuse le principe de ces travaux d’agrandissement. La copropriétaire introduit un recours contre cette décision.

Le Juge de Paix va considérer que :

« le Tribunal est évidemment conscient de l’intérêt que représente pour Madame (…) le fait de pouvoir construire l’annexe projetée. Toutefois, cet intérêt ne dispense pas le Tribunal de vérifier si le refus d’octroyer cette autorisation constitue une décision raisonnée, utile et proportionnée.

Sur base des explications des parties, le Tribunal considère que :

• Le projet d’extension de Madame (…) visant à accroître la surface construite du rez-de-jardin à concurrence d’environ 27 m2, devrait indiscutablement avoir un impact sur l’aspect extérieur et donc l’esthétique du bâtiment ;
• Même si le jardin est privatif, il profite néanmoins aux autres copropriétaires, ne fut-ce que sur le plan visuel. C’est d’ailleurs dans ce contexte que l’acte de base prévoit que : « Le jardin situé à l’arrière de l’immeuble est propriété privative de l’appartement du premier étage, à charge pour le propriétaire de cet appartement d’en assurer l’entretien et le bon aspect, en rapport avec l’immeuble dont il fait partie. » Or, avec la réalisation de ce projet, le jardin se verrait amputé d’une surface de 27 m2 ;
• Les considérations favorables de la Commune de Watermael-Boitsfort concernant le projet et finalement l’octroi du permis d’urbanisme sont sans incidence sur la décision qui incombe à l’assemblée générale. Il s’agit de deux autorisations indépendantes l’une de l’autre, l’autorisation administrative étant d’ailleurs octroyée sans préjudice du droit des tiers et sans dispense de l’obligation de solliciter les autorisations ou permis imposés par d’autres dispositions légales ou réglementaires ;
• Les craintes selon lesquelles la construction d’une annexe avec un toit plat qui viendrait se juxtaposer au balcon de l’appartement de l’étage supérieur pourrait avoir un impact sur la sécurité, notamment en facilitant l’accès par la fenêtre de la cuisine du 2 étage, ne sont pas dépourvues de pertinence.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le Tribunal est d’avis que le refus de la minorité d’autoriser Madame à réaliser son projet ne lui cause pas un préjudice hors de proportion par rapport à l’avantage qui peut en résulter pour la minorité qui a rejeté la demande d’autorisation.

Par conséquent, le Tribunal est d’avis que le refus d’autoriser le projet de Madame ne peut être qualifié d’abusif, de sorte qu’il n’y pas lieu à ce que le Tribunal se substitue à l’Assemblée générale de l’ACP et autorise le projet de construction de l’extension de l’appartement de Madame tel que visé par le permis d’urbanisme du 16 janvier 2023 ».

Le projet devra donc être abandonné par la copropriétaire.

Le deuxième dossier a été tranché par le Juge de Paix d’Ixelles.

Un copropriétaire réalise des travaux de grande envergure dans une copropriété. Ces travaux sont réalisés sans avoir pris la peine d’obtenir l’aval de l’assemblée générale des copropriétaires. En revanche, un permis d’urbanisme avait bien été octroyé. Dans le cadre de la réalisation des travaux, des dégâts importants ont commencé à nuire à la copropriété dans son ensemble et aux copropriétaires individuellement. Une procédure a donc été introduite pour obtenir la cessation immédiate des travaux non autorisés, la remise en état et la réparation des dégâts déjà causés à l’immeuble de la copropriété.

Le Juge de Paix va considérer que :

« Ce n’est pas à l’ACP qu’il appartenait, de prendre des initiatives positives pour s’opposer aux projets de la S.A. avant qu’elle ne les mette en oeuvre, c’est à celle-ci qu’il appartenait de s’assurer préalablement de l’accord de l’ACP avant d’entamer leur réalisation.

La circonstance que seuls les propriétaires du lot 3 de l’ACP aient introduit une réclamation dans le cadre des enquêtes publiques ayant précédé la délivrance d’un permis d’urbanisme, à l’exclusion des autres copropriétaires ou de l’ACP, ou que nul n’ait introduit de recours contre le permis tel que délivré, ne dispense pas la S.A. du respect des statuts et de la loi en matière de copropriété forcée.

L’absence de réaction ou de contestation dans le cadre de la procédure administrative n’implique pas l’accord des copropriétaires ou de la copropriété avec le projet, même autorisé par l’administration. Les copropriétaires et a fortiori l’ACP peuvent se dire qu’ils n’ont pas de raison de faire les frais et l’effort d’une contestation sur le plan administratif, alors que (dans le respect de la loi et des statuts), l’ACP décide souverainement en ce qui la concerne et qu’elle n’a pas besoin de l’administration pour bloquer un projet qui ne l’agrée pas.

Agir (ou ne pas agir) de la sorte n’a rien d’abusif : le copropriétaire à l’initiative du projet a tout loisir de s’assurer valablement de l’accord de l’ACP avant de commencer ses démarches sur le plan administratif. S’il ne l’a pas fait en bonne et due forme, il ne peut utiliser le permis d’urbanisme qui lui serait octroyé pour tenter de placer l’ACP devant le fait accompli.

La stratégie de la S.A. relève manifestement de la volonté de placer les copropriétaires et l’ACP devant le fait accompli pour les obliger à faire contre mauvaise fortune bon cœur. Cela.ne peut être admis et c’est à juste titre que l’ACP s’oppose à la poursuite de la mise en œuvre du projet de la S.A.

La question n’est pas de savoir si le projet de la S.A. cause un préjudice particulier à l’ACP : c’est de savoir s’il l’agrée. Les copropriétaires n’ont en effet pas l’obligation, d’accepter tout projet de modification de l’un d’entre eux s’il ne leur cause pas de préjudice. Ils restent libres de décider de la simple opportunité de l’une ou l’autre modification.

La S.A., qui savait qu’elle devait préalablement s’assurer de [‘accord de l’ACP et qui n’a pas pu croire de bonne foi l’avoir obtenu, n’a pas agi de bonne foi et elle ne peut se prévaloir d’un quelconque abus de droit dans le chef de l’ACP qui ne fait qu’exercer ses droits, sans en abuser un tant soit peu. Si la S.A. subit un préjudice, elle en est la seule responsable : il ne tenait qu’à elle de faire les choses selon les règles. Il n’y a pas violation du principe de la proportionnalité ».

Le magistrat a donc condamné le copropriétaire à cesser les travaux en cours et à remettre les lieux au pristin état.

Le troisième dossier a été tranché par le Juge de Paix de Molenbeek.

Un copropriétaire réalise des travaux sans accord de la copropriété et, cette fois, sans même avoir obtenu un permis. A plusieurs reprises, l’assemblée générale (dans un soucis de bonne entente) va ordonner au copropriétaire de prendre certaines mesures pour tenter de rectifier le tir puisque les travaux sont déjà réalisés. L’ACP sollicite qu’un permis d’urbanisme soit délivré et que les travaux soient contrôlés par un architecte. Le copropriétaire refuse de s’y conformer. Il clôture ses travaux et exploite le commerce (sans permis d’exploitation non plus d’ailleurs).

Le Juge de Paix va considérer que :

« Si sur le plan administratif, une demande de régularisation est en cours depuis le 17 novembre 2021, les travaux ne sont pas non plus réguliers sur le plan civil et n’ont pas été approuvées par l’assemblée générale, alors qu’ils concernent des parties communes.

Cette autorisation devait cependant être sollicitée.

En l’absence d’accord de l’assemblée générale pour ces travaux touchant les parties communes, la demande de remise en état est fondée ».

Les copropriétaires sont donc condamnés à remettre les lieux en état.

Ces trois décisions interviennent à des stades différents des projets entamés par des copropriétaires. Elles sont rendues par des magistrats différents et dans des contextes différents. Pour autant, le principe fondamental qu’elles illustrent reste identique : le pouvoir de l’assemblée générale des copropriétaires est souverain et essentiel.

Gare donc aux copropriétaires qui continueront à jouer aux cow-boys, nos Juge de Paix sont prêts à jouer (avec succès) le rôle de shérifs.