L’établissement d’un état des lieux d’entrée est-il obligatoire ? Que se passe-t-il à la fin du bail ? Quelles sont les règles applicables dans les différentes régions ?

Qu’est-ce qu’un état des lieux?

Afin d’éviter toute contestation concernant l’état du bien loué et surtout de se procurer une preuve de cet état au moment de l’entrée en vigueur du contrat de bail, il est utile d’établir un état des lieux.

L’état des lieux est un document permettant d’établir la description détaillée de l’état du logement et de ses équipements lors de la remise des clés à l’entrée et à la sortie du bien du locataire.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée avec celui de sortie permettra d’établir la responsabilité du locataire et/ou du bailleur dans les éventuels dégâts locatifs affectant le logement à la suite de son occupation par le locataire.

Il s’agit d’une formalité légalement obligatoire pour tout contrat de bail de résidence principale conclu tant en Région Wallonne, en Région de Bruxelles-Capitale qu’en Région Flamande.

Règles communes aux trois Régions:

L’état des lieux se réalise soit par un constat amiable entre parties, soit par un constat établi par un professionnel, soit, à défaut d’accord entre les parties, par un expert judiciaire désigné par le Juge de Paix du lieu où est établi le bien loué.

Les articles 1730 et 1731 du Code civil impose les conditions suivantes :

• l’état des lieux d’entrée doit être détaillé: En effet, il doit s’agir d’un examen effectif, minutieux et objectif de l’état du bien loué qui servira de base indispensable et nécessaire à la comparaison de l’état du bien en fin de bail. Par voie de conséquence, une simple mention indiquant que le bien est « en bon état » ne suffit pas puisqu’il s’agit de décrire les caractéristiques des matériaux et l’état dans lequel ils se trouvent.
• Il  doit être établi contradictoirement: cela veut donc dire que le bailleur et le locataire doivent tous les deux marquer leur accord sur son contenu.
• Il doit être daté, signé et rédigé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties au contrat, plus un exemplaire pour l’enregistrement.
• Il doit également être enregistré:  Tout comme le bail écrit, l’état des lieux doit être soumis à la formalité de l’enregistrement et c’est au bailleur que revient l’obligation de procéder à celui-ci.
• Il doit être annexé à la convention de bail.
• Il doit être établi à frais communs.
• l’état des lieux d’entrée doit obligatoirement être établi soit au cours de la période où les locaux sont encore inoccupés, soit au plus tard, au cours du premier mois d’occupation.

L’état des lieux d’entrée est-il obligatoire?

Les législations applicables prévoient qu’en l’absence d’un état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu la chose dans l’état dans lequel elle se trouve à la fin du bail.

Il est donc dans l’intérêt du bailleur de faire établir un état des lieux d’entrée précis et détaillé afin d’estimer, en fin de bail, le montant des éventuels dégâts locatifs causés au bien loué. A défaut, il aura énormément de mal, en fin de bail, à prouver l’existence de dégâts locatifs puisqu’il ne disposera pas d’un « cliché » de la situation existante au moment de l’entrée dans les lieux par le locataire.

Que se passe-t-il à la fin du bail?

Si aucun état des lieux d’entrée détaillé n’a été établi par les parties au contrat, tous les dommages existant à la sortie du bail sont présumés être déjà présents au moment de l’entrée du locataire dans les lieux, et ce, à moins que le bailleur ne parvienne à apporter la preuve du contraire.

Tant que le bailleur ne prouvera pas que les détériorations du bien ont été occasionnées par le locataire, un membre de sa famille ou par une personne dont il est responsable, le locataire sera présumé rendre le bien loué dans l’état dans lequel il l’a reçu. Si le bailleur parvient néanmoins à prouver que le locataire est responsable de dégâts locatifs, il devra chiffrer contradictoirement le montant de ces dégâts soit par l’établissement d’un rapport d’expertise soit par un accord des parties sur la valorisation de ces dégâts locatifs.

Si un état des lieux d’entrée détaillé a été établi, il sera comparé avec celui établi à la sortie, de manière à vérifier si le locataire a causé des dégâts locatifs. Si des dégâts locatifs affectent le bien loué, le locataire devra les réparer ou dédommager le propriétaire, sauf s’ils sont causés par la vétusté du bien, la force majeure ou encore par l’usage normal du bien loué.

Règles spécifiques aux Régions?

Si les législateurs régionaux ont décidé de se référer explicitement aux dispositions du Code civil mentionnées ci-avant, ils ont toutefois introduit des spécificités qu’il convient de résumer.

Les trois Régions prévoient notamment la possibilité pour chaque partie de requérir l’établissement d’un état des lieux de sortie, contradictoire et à frais partagés ainsi que la possibilité de saisir le juge compétent, à défaut d’accord entre les parties, afin qu’il désigne un expert pour procéder à l’état des lieux avant la date de remise des clés.

En ce qui concerne la Région flamande, cette dernière a approuvé son décret relatif au bail d’habitation le 18 mai 2018, mais sa nouvelle réglementation n’entrera en vigueur que le 1^er janvier 2019. Celle-ci ne semble, à ce stade, pas prévoir pas d’autres spécificités en matière d’état des lieux.

En ce qui concerne, la Région de Bruxelles Capitale, celle-ci prévoit que la procédure en matière d’état des lieux s’applique également aux baux de sous-location. Ensuite, si le logement est doté de compteurs individuels, l’état des lieux inclura le relevé des index de consommation ainsi que l’indication des numéros de compteurs, les codes EAN ou tout autre code d’identification des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.

Le Décret Wallon prévoit quant à lui, qu’à partir de septembre 2018 et sauf convention contraire, l’état des lieux d’entré doit contenir au minimum :

(1) la date de l’état des lieux; (2) l’identité et la qualité des personnes qui font l’état des lieux; (3) les références du bail : coordonnées des parties, adresse du logement, date de début du bail; (4) une note générale reprenant un aperçu rapide de l’état du logement, des matériaux et des équipements ainsi que l’état général d’entretien et de propreté des pièces; (5) la description de l’état apparent, des éventuels dégâts et état de propreté de chaque pièce; (6) l’état et le fonctionnement apparent des équipements présents; (7) le relevé des documents ; (8) d’entretien des équipements et de leur date d’exécution; (9) le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes; (10) la consignation des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au locataire; (11) l’existence et la localisation des détecteurs incendie; (12) les signatures précédées de la mention  » lu et approuvé  » des parties présentes ou de leur représentant; (13) la signature du ou des auteurs chargés des constatations.

Pour l’état des lieux de sortie, les mentions prévues sont les suivantes :

la date de l’état des lieux; (2) l’identité et la qualité des personnes qui font l’état des lieux ; (3) la désignation du logement objet de l’état des lieux; (4) les références à la date du bail, à la date de l’état des lieux d’entrée, à la durée d’occupation des lieux et à tout avenant au bail; (5) éventuellement, l’attribution ou non des dégâts constatés au locataire; (6) le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes; (7) la consignation des clés, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au locataire; (8) les éventuelles observations relatives à des éléments ou documents restant à remettre; (9) le lieu et la date de signature; (10) les signatures précédées de la mention  » lu et approuvé  » des parties présentes ou de leur représentant; (11) la ou les signatures du ou des auteurs des constatations.

Conclusion:

L’établissement d’un état des lieux détaillé, contradictoire et à frais commun s’impose comme un passage obligé pour toute location d’un bien affecté à la résidence principale du locataire.

Cette obligation, qui est le corollaire de l’obligation de restitution du bien loué en fin de bail par le locataire, a pour objectif de préserver les parties des éventuels litiges liés aux dégâts matériels affectant le bien occupé, soit en cours de bail soit à la fin du bail.

Il est donc indispensable de procéder à un état des lieux d’entrée et de sortie en respectant les modalités résumées ci-dessus.

Un lecteur avertit en vaut deux !

Sadri ELLOUZE