Dans un arrêt prononcé le 29 septembre 2023, la Cour de cassation a rappelé que le congé est un acte unilatéral réceptice et que pour être valable, celui-ci doit donc parvenir à son destinataire dans le délai du préavis.

En l’espèce, la Cour de cassation met à néant une décision d’appel prononcée le 13 juin 2022 par le tribunal de première instance de Namur qui avait considéré comme valable un congé donné par courrier recommandé parvenu à un bailleur commercial avec un jour de retard (le 1^er septembre 2020 et non le 31 août 2020) sur le délai de 6 mois imposé par l’article 3, alinéa 3 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux. La date d’envoi du courrier recommandé est à cet égard, sans pertinence.

De plus, l’envoi du congé par différents courriels à des adresses habituellement utilisées par les parties dans leurs relations contractuelles, en doublon du mode de notification prévu légalement (en l’espèce l’exploit d’huissier ou la lettre recommandée prévus par l’article 3, alinéa 3 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux,) n’est pas considéré par la Cour comme pouvant légalement justifier la validité d’un congé soumis à des formalités particulières.

La demanderesse en cassation rappelait en sa requête que cet article de la loi du 30 avril 1951 déroge au principe suivant lequel le congé n’est soumis à aucune forme en sorte que le congé donné verbalement ou par courrier ordinaire serait dès lors nul et sans effet, et qu’il est impératif en faveur du bailleur.

Les deux premiers juges (la Justice de Paix du canton de Namur en première instance et le tribunal de première instance de Namur en appel) avaient considéré comme valable le congé notifié par courrier recommandé envoyé par le preneur en date du 28 août 2020, dès lors que B-Post a une obligation, selon ses conditions générales, de tout mettre en œuvre pour délivrer les courriers recommandés à leurs destinataires le premier jour ouvrable qui suit le jour de l’envoi. Tenant compte qu’il n’était pas contesté que ce courrier recommandé n’a effectivement été présenté au bailleur par B-Post qu’en date du 1^er septembre 2020, la Cour estime que le jugement cassé ne justifiait pas légalement sa décision sur ce motif.

Il doit donc être retenu de cette décision de la Cour de cassation que seule la date de la prise de connaissance du congé par son destinataire, ou la date à laquelle le destinataire aurait raisonnablement pu en prendre connaissance (présentation de l’exploit ou de la lettre recommandée au domicile ou au siège social du destinataire), et uniquement selon les modes de notification imposés par la loi, pourra justifier de la validité du congé donné.

Soyez donc particulièrement prudents dans l’envoi de vos congés, si le délai de notification est particulièrement court.

Comme le relevait la demanderesse en sa requête en cassation, il était possible au preneur « au bout de son délai » de faire notifier son congé par la voie d’un exploit d’huissier, afin de prévenir le risque d’une présentation tardive par les services postaux.