Soms zijn de klant en zijn aannemer het in de loop van de werken niet meer eens en komt de contractuele relatie definitief in het gedrang.

In dit geval moet de pauze geregeld worden.

In het algemeen wordt dit veroorzaakt door de schuld van een van de partijen; hier zullen we het - meest voorkomende - geval van schuld van de aannemer bekijken: ofwel het werk vertoont ernstige gebreken, ofwel het wordt niet binnen de overeengekomen termijn uitgevoerd.

Wat moet ik doen?

De klant begint natuurlijk met het versturen van een ingebrekestelling met de hulp van zijn architect, die de situatie zal bevestigen.

Als de aannemer niet reageert op de ingebrekestelling, moet het contract worden beëindigd.

In principe kan dit alleen na een akkoord tussen de partijen (minnelijke beëindiging) of, indien dit niet mogelijk is, door een rechter (gerechtelijke beëindiging).

Maar als je moet wachten op een gerechtelijke uitspraak, kan dat lang duren, terwijl de site in de tussentijd verlamd blijft.

De projecteigenaar kan daarom de volgende procedure starten:

1. de aannemer per aangetekend schrijven herinneren aan de ingebrekestelling die onbeantwoord is gebleven en hem meedelen dat als hij niet binnen een redelijke termijn aan zijn verplichtingen voldoet, het contract in zijn nadeel zal worden beëindigd. De schuldenaar moet een bepaalde termijn krijgen om aan zijn verplichtingen te voldoen. Vraag de aannemer na afloop van deze termijn om een gezamenlijk rapport op te stellen over de situatie op de bouwplaats, met een opsomming van de uitgevoerde werkzaamheden, eventuele gebreken, tekortkomingen, enz. Als de aannemer in gebreke blijft, kan het verslag door de architect worden opgesteld en aan de aannemer worden meegedeeld.

2. de aannemer een werkstaat sturen en hem - per aangetekende brief - op de hoogte brengen van de intentie om het contract te beëindigen. Tegelijkertijd zal de klant "ambtshalve maatregelen" nemen, d.w.z. de in gebreke blijvende aannemer vervangen. In dit geval sluit de klant een nieuw contract met een andere aannemer om het werk te voltooien en de gebreken te herstellen.

Het is zeer belangrijk om op te merken dat de in gebreke blijvende aannemer in elke fase moet worden gewaarschuwd en geïnformeerd om zijn rechten te respecteren en, in het bijzonder, moet worden gewaarschuwd dat hij zal worden vervangen.

In principe is het recht op vervanging onderworpen aan de voorafgaande toestemming van de rechter (artikel 1144 van het Burgerlijk Wetboek).

Maar - nogmaals - de behoefte aan snelheid en efficiëntie in geval van wanprestatie van de aannemer kan rechtvaardigen dat de opdrachtgever de aannemer vervangt zonder voorafgaande toestemming van de rechter; deze beslissing wordt echter genomen op eigen risico van de opdrachtgever; het is een uiterst gevaarlijke beslissing vanuit juridisch oogpunt en moet daarom worden gereguleerd.

Er moet aan drie voorwaarden worden voldaan om ambtshalve maatregelen te kunnen nemen:

• een ernstige schending door de aannemer ;
• de dringende behoefte aan een snelle oplossing;
• eerbiediging van de rechten van verdediging van de contractant, met name door een beoordeling van de situatie, indien mogelijk met betrokkenheid van beide partijen, een ingebrekestelling en het toekennen van een redelijke termijn om de contractant in staat te stellen zijn verplichtingen na te komen.

De projecteigenaar stuurt ook de afrekening, waarin rekening wordt gehouden met het uitgevoerde werk, de gedane betalingen, de kosten van rechtsmiddelen en eventuele boetes voor te late betaling.

Als de opdrachtgever merkt dat de aannemer duidelijke en aanhoudende tekenen van verzuim vertoont, zal hij, op advies van zijn architect, het uitgevoerde werk strikt betalen. Hij zal afzien van het betalen van enig voorschot of aanbetaling die, in geval van faillissement, verloren zal gaan.

Let op: het Hof van Beroep in Luik heeft geoordeeld dat een eenzijdige opzegging door een van de partijen onderworpen blijft aan de beoordelingsvrijheid van de rechter; als deze wordt betwist door de andere partij, "... wordt de overeenkomst geacht te zijn beëindigd". de rechter bij wie de zaak ten gronde dient, heeft de volledige discretionaire bevoegdheid om te bepalen of de aangevoerde grieven ernstig genoeg zijn om gerechtelijke beëindiging van de overeenkomst te rechtvaardigen ".

De rechter kan de beslissing om het contract te beëindigen dus bekrachtigen of verwerpen.

Om de gerechtelijke resolutie uit te spreken, controleert de rechter of aan de volgende voorwaarden is voldaan:

1. de wanbetaler moet verantwoordelijk zijn voor schendingen van het contract die voldoende ernstig zijn om beëindiging te rechtvaardigen.
2. de rechter zal nagaan of het nog nuttig is om de schuldenaar een laatste termijn toe te kennen, met name gelet op de spoedeisendheid of de verplichting om redelijke maatregelen te nemen om de schade te beperken of wanneer het noodzakelijke vertrouwen tussen de partijen is verdwenen of de uitvoering van de overeenkomst onmogelijk is geworden.
3. de schuldeiser moet de schuldenaar een ingebrekestelling sturen waarin hij duidelijk zijn beslissing meedeelt om het contract te annuleren, met vermelding van de reden voor de annulering.

Volgens artikel 1794 van het Burgerlijk Wetboek kan de opdrachtgever het contract met de aannemer (of de architect) op elk moment en zonder reden beëindigen, maar in dergelijke gevallen moet de opdrachtgever een schadevergoeding betalen, d.w.z. de aannemer of de architect schadeloos stellen. van al zijn uitgaven, al zijn werk en alles wat hij in deze onderneming had kunnen verdienen " (artikel 1794 van het Franse Burgerlijk Wetboek).

De schadevergoeding is variabel en de rechter zal deze vaststellen op basis van de omstandigheden en het inkomstenverlies van de aannemer.

Ten slotte zijn er omstandigheden (overmacht) waarin de voortzetting van de contractuele relatie onmogelijk is geworden.

Artikel 1795 verwijst naar het overlijden van de aannemer of architect.

Andere gevallen van overmacht, zoals ernstige ziekte, kunnen op dezelfde manier worden behandeld als overlijden.

Het faillissement van de aannemer beëindigt niet automatisch het contract; in feite kan de curator besluiten om de activiteiten voort te zetten, tenzij het contract van de onderneming bepaalt dat het faillissement automatisch het contract beëindigt.

Conclusie: de contractuele relatie tussen de opdrachtgever enerzijds en zijn aannemer of architect anderzijds moet door de rechter worden beëindigd.

In de meeste gevallen zal de projecteigenaar echter niet wachten op een dergelijke beslissing, die enkele maanden of zelfs enkele jaren kan duren en voorafgegaan kan worden door een juridische beoordeling.

De projecteigenaar zal niet kunnen tolereren dat zijn site zo lang verlamd blijft.

Daarom kan ze beslissen om het contract eenzijdig te beëindigen en de in gebreke blijvende contractant te vervangen.

Deze procedure moet echter gepaard gaan met een aantal voorzorgsmaatregelen en is onderworpen aan strikte voorwaarden.

Het advies van een advocaat is zeer nuttig, zo niet essentieel.

Sadri ELLOUZE