Artikel 3.62 van het Burgerlijk Wetboek regelt het lot van gemaakte werken ". gedeeltelijk op, over of onder het land van de buurman "door de algemene regel van een het recht om hun verwijdering te eisenDit is het geval indien de inbreuk is gebaseerd op een wettelijke of contractuele titel, waarbij wordt gepreciseerd dat de verkrijgende verjaring gedurende een wettelijke termijn de verwerving van een wettelijke titel mogelijk maakt overeenkomstig artikel 3.27 van het Burgerlijk Wetboek (thans 10 jaar, behalve in gevallen van kwade trouw, waarvoor het 30 jaar is).

Indien dergelijke Juridische of conventionele titelDe ingegraven werken blijven het exclusieve eigendom van de bouwer, volgens een "horizontaal" toetredingsrecht waarvan de duur beperkt is tot de ingeroepen titel.

Bij gebreke van eigendom en indien de eigenaar van goed vertrouwenIndien de aangetaste bouwer "onevenredige" schade lijdt, zal verwijdering niet worden toegestaan. De aangetaste buur zal dan de keuze hebben om hetzij een recht van opstal te verlenen voor de duur van het bestaan van het gebouw, hetzij het benodigde deel van het perceel af te staan, in ruil voor schadevergoeding op basis van ongerechtvaardigde verrijking in beide gevallen.

Een persoon die een titel heeft die niet afdwingbaar is tegen een buurman (bijvoorbeeld een ongeschreven precarioovereenkomst die met een vorige eigenaar is gesloten) of waarbij de grens van de grond onzeker of foutief is op het moment dat de werkzaamheden worden uitgevoerd, wordt "te goeder trouw" aangetast.

Als de overtreder van kwade trouwkan de buurman de verwijdering van het aangetaste inherente onderdeel eisen, tenzij er geen sprake is van aanzienlijke invloednoch mogelijke schade in het voordeel van de buurman. Indien hij niet om verwijdering verzoekt, heeft de buurman de bovengenoemde keuze tussen tijdelijke bouwrechten of eigendomsoverdracht.

De omvang van het recht van overpad en het bestaan van een "potentieel" nadeel zullen worden beoordeeld door de rechter ten gronde in geval van een geschil.

Het is dus verboden om isolatie aan te brengen op de privémuur van een persoon als deze isolatie het eigendom van de buurman aantast en als de buurman niet vooraf zijn uitdrukkelijke toestemming heeft gegeven (er zij aan herinnerd dat deze regels aanvullend zijn en dat het partijen vrij staat om er contractueel van af te wijken).

Het bestaan van een bouwvergunning voor de uitvoering van de werken verplicht de buurman geenszins om de inbreuk te ondergaan, aangezien bouwvergunningen altijd worden verleend onder voorbehoud van burgerlijke rechten, met name die van derden.

Rekening houdend met de dikte van de isolatie die momenteel wordt gebruikt om de beste energieprestaties te bereiken, is het moeilijk te voorzien wat als een "aanzienlijke" inbreuk zal worden beschouwd. Een uitbouw van 20 cm isolatie en pleisterwerk of bekleding op een muur van 15 meter neemt 3 m² in beslag.

Toch rechtvaardigt een "niet-massieve" aantasting die "potentiële" schade veroorzaakt, verwijdering.

De eerste potentiële schade waaraan kan worden gedacht is de onmogelijkheid voor de aangetaste buurman om op zijn eigen grond te bouwen. Deze "potentiële" schade zal dus in aanmerking worden genomen, zelfs indien de bouwprojecten niet concreet worden overwogen.

Het zou passender zijn geweest om in dit geval te bepalen dat het opstalrecht niet beperkt is tot de duur van het bestaan van het gebouw, maar tot de dag waarop de mogelijke schade concreet wordt.

Dit is des te betreurenswaardiger omdat de buurman die zich opdringt door isolatie aan te brengen er wellicht geen belang of nut meer bij heeft wanneer er in plaats van de isolatie en afwerking een verwarmd en overdekt gebouw wordt gebouwd.

De opstellers van het wetsvoorstel tot invoeging van boek 3 "Eigendom" in het nieuwe Burgerlijk Wetboek zijn tijdens de voorbereidende werkzaamheden specifiek ondervraagd over het onderwerp "eigendom". situaties waarin een inbreuk om technische en/of administratieve redenen niet kan worden vermeden, bijvoorbeeld een inbreuk als gevolg van de (wettelijk verplichte) isolatie van de buitengevel van een woning ".

Het antwoord van professor SAGAERT was " dat het niet wenselijk is dit uitdrukkelijk in de wet op te nemen. Het scala van mogelijke situaties is daarvoor te breed en bovendien zijn er situaties van inbreuk die de oevereigenaren niet blokkeren. Het lijkt dus niet mogelijk het door de heer Crombez beschreven probleem in abstracto op te lossen. Hij benadrukte dat in dergelijke situaties de theorie van misbruik van recht moet worden toegepast. ".

De auteur van het wetsvoorstel staat erop ". dat wanneer er overheidsvoorschriften zijn die isolatie verplicht stellen, of zelfs wanneer de aantasting is ingegeven door ecologische of duurzaamheidsoverwegingen, bij de beoordeling van de situatie ook altijd rekening moet worden gehouden met het aspect algemeen belang. "

(Parl. Doc. Kamer, ses. Orde 2018-2019, nr. 55-0173/004, blz. 30 -. https://www.dekamer.be/FLWB/PDF/55/0173/55K0173004.pdf )

Naast het feit dat het dus aan de rechter is om rekening te houden met een eventuele misbruik van recht en het algemeen belangWat de klimaatverandering betreft, zij eraan herinnerd dat inbreuken specifiek zijn toegestaan wanneer zij worden gerechtvaardigd door de aanleg van een gemeenschappelijke muur die de ondersteuning van een tweede constructie mogelijk maakt, volgens artikel 3.106 van het Burgerlijk Wetboek.

Er bestaat dus een recht om op het eigendom van de buurman in te grijpen door bakstenen of beton te leggen om de stabiliteit van constructies die misschien nooit gebouwd zullen worden, te waarborgen, maar niet door isolatie en verwijderbare afwerkingen aan te brengen.

Het valt dan ook te betreuren dat het Burgerlijk Wetboek de kwestie van de vrijstaande muur, met het aanbrengen van isolatie en afwerking "in afwachting" van een aangrenzende constructie, niet regelt.

Gehoopt wordt dat bij beslissingen over omstreden situaties rekening zal worden gehouden met dit verschil in omstandigheden, waardoor situaties waarin ontvoering "abusief" zou zijn, zouden moeten kunnen worden gerechtvaardigd.

Frédéric VAN BEVER