Het Hof van Cassatie bevestigt dat een vereniging van mede-eigenaars de gemeenschappelijke delen van een gebouw kan verkopen zonder het aandeel van de gemeenschappelijke delen met betrekking tot elk privaat perceel te wijzigen, op voorwaarde dat de beslissing wordt genomen met een meerderheid van vier vijfde van de stemmen.

Tijdens een algemene vergadering hebben de mede-eigenaars van een gebouw in Sint-Pieters-Woluwe gestemd over de overdracht van bepaalde gemeenschappelijke delen van het gebouw, zonder het deel van de gemeenschappelijke delen dat aan elk privé-perceel kan worden toegekend, te wijzigen.

Een van de mede-eigenaars, niet gelukkig met deze beslissing, heeft vervolgens een verzoek ingediend bij de vrederechter van het kanton Sint-Pieters-Woluwe om de beslissing van de algemene vergadering ongedaan te maken.

De eiser, wiens vordering door de vrederechter werd afgewezen, ging vervolgens tegen deze beslissing in beroep bij de Franstalige rechtbank van eerste aanleg te Brussel.

Aangezien haar beroep werd verworpen, ging eiseres tegen deze beslissing in beroep bij de Hoge Raad.

Voor het Hof van Cassatie vraagt de eiser om de volgende twee prejudiciële vragen aan het Grondwettelijk Hof voor te leggen:

1. " Artikel 577-7, lid 1^erDit is bijvoorbeeld het geval bij de verkoop van de gemeenschappelijke delen van een onroerend goed waarvan zij zelf geen eigenaar is, waardoor de mede-eigenaar(s) de verkoop van hun eigendom wordt (worden) geweigerd, is het in strijd met de artikelen 10, 11 en 16 van de grondwet om een verschil in behandeling in te stellen tussen mede-eigenaren van een gebouw of een groep gebouwen en eigenaars van individuele gebouwen, die niet kunnen worden gedwongen hun gebouw geheel of gedeeltelijk te verkopen? "

2. " Artikel 577-7, lid 1^er2° e) van het Burgerlijk Wetboek, voor zover zij de algemene vergadering toestaat om met een meerderheid van vier vijfden van de uitgebrachte stemmen en niet met algemene stemmen, en dus in voorkomend geval tegen de wil van een of meer mede-eigenaars, gemeenschappelijke delen van het gebouw te verkopen waarvan zij geen eigenaar is, terwijl elke natuurlijke of rechtspersoon recht heeft op eerbiediging van zijn eigendom en niemand zijn eigendom mag worden ontnomen, behalve in het algemeen belang, in strijd is met artikel 16 van de Grondwet? schendt het artikel 16 van de Grondwet, in samenhang met artikel 1 van de Grondwet, waarin staat dat iedere natuurlijke of rechtspersoon recht heeft op eerbiediging van zijn eigendom en dat niemand zijn eigendom mag worden ontnomen, behalve in het algemeen belang?^erlid 1^ervan het eerste aanvullend protocol bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden? "

Artikel 16 van de Grondwet bepaalt dat :

"Niemand mag zijn eigendom worden ontnomen dan in het algemeen belang, in de gevallen en op de wijze bij de wet bepaald, en onder voorbehoud van een billijke en voorafgaande schadeloosstelling. ".

In zijn arrest van 18 november 2021 oordeelde het Grondwettelijk Hof dat artikel 577-7, §1, 2°, e), van het oude Burgerlijk Wetboek geen schending van artikel 16 van de Grondwet inhield.

In zijn arrest van 9 maart 2023 heeft de Cour de Cassation (het Franse Hof van Cassatie) verklaard dat besluiten over de vervreemding van gemeenschappelijke ruimten weliswaar met een viervijfde meerderheid moeten worden genomen, maar dat een minderheid van de mede-eigenaars tegen haar wil van haar eigendomsrechten kan worden beroofd.

De Cour de Cassation benadrukte echter dat deze ontneming van eigendomsrechten niet zonder tegenprestatie is, aangezien hun een deel van de verkoopprijs wordt gegarandeerd en in een gerechtelijke beroepsprocedure is voorzien.

Het Hof van Cassatie verwierp dus het beroep van de eiser op grond dat ". artikel 577-7, §1^er2°, e), van het oude Burgerlijk Wetboek zorgt voor een billijk evenwicht tussen de eisen van het algemeen belang en die van de bescherming van het recht op eerbiediging van de eigendom. ".

Na verschillende jaren van procedures, waarin wij de vereniging van mede-eigenaars bijstonden, won zij uiteindelijk haar zaak, waarmee een einde kwam aan de juridische kruistocht onder leiding van een van de mede-eigenaars van het gebouw.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Laurent Verbraken (laurent.verbraken@cew-law.be), Caroline Compagnon (caroline.compagnon@cew-law.be) en Eline De Mol (eline.demol@cew-law.be), advocaten, CEW & Partner's.