Wat is het beginpunt van de termijn om in beroep te gaan tegen een beslissing van de algemene vergadering van mede-eigenaars?

A. Algemene vergaderingen van mede-eigenaars die persoonlijk worden gehouden

Wanneer een algemene vergadering van eigenaars in persoon wordt gehouden, kan iedere eigenaar beroep aantekenen tegen een of meer besluiten die tijdens de algemene vergadering zijn genomen, mits deze hem persoonlijk schade berokkenen.

Dit beroep moet worden ingesteld bij de vrederechter van de plaats waar het condominiumgebouw is gelegen.

De vrederechter kan al dan niet beslissen om het onregelmatige, frauduleuze of onrechtmatige besluit van de algemene vergadering dat de mede-eigenaar die het verzoek heeft ingediend persoonlijk schade berokkent, nietig te verklaren of te hervormen.

Deze mogelijkheid is vastgelegd in artikel 3.92, §3 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek, dat bepaalt dat:

" § 3. Elke mede-eigenaar kan de rechter verzoeken een onregelmatig, frauduleus of onrechtmatig besluit van de algemene vergadering nietig te verklaren of te herzien indien hij daardoor persoonlijk wordt benadeeld.

Dit beroep moet worden ingesteld binnen vier maanden na de datum waarop de algemene vergadering heeft plaatsgevonden. ".

Voor algemene vergaderingen die persoonlijk worden gehouden, gaat de beroepstermijn van vier maanden in op de datum van de vergadering. dag na de datum waarop de algemene vergadering heeft plaatsgevonden.

Als er bijvoorbeeld op 15 januari een algemene vergadering van mede-eigenaars wordt gehouden, is de termijn voor het instellen van beroep tegen een van de tijdens de vergadering genomen besluiten 15 mei.

B. Algemene vergaderingen van de mede-eigenaars die via schriftelijk overleg worden gehouden

Ter herinnering, artikel 3.87, § 11 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek verankert de mogelijkheid om beslissingen van de algemene vergadering van mede-eigenaars unaniem en schriftelijk te nemen, met uitzondering van de beslissingen die bij authentieke akte moeten worden genomen. Het artikel bepaalt dat:

" De leden van de mede-eigendom kunnen eenparig en schriftelijk alle besluiten nemen die tot de bevoegdheid van de algemene vergadering behoren, behalve die welke bij authentieke akte moeten worden genomen. De syndicus stelt de notulen op ".

Het artikel vermeldt echter niet of tegen deze schriftelijk genomen beslissingen beroep kan worden ingesteld en, zo ja, binnen welke termijn.

Het Grondwettelijk Hof, waarbij een prejudiciële vraag van de vrederechter van het kanton Elsene aanhangig is gemaakt, heeft de vraag beslecht door te verklaren dat :

" Het beroep voorzien in artikel 577-9, § 2 van het oude Burgerlijk Wetboek of in artikel 3.92, § 3 van het Burgerlijk Wetboek kan worden uitgeoefend tegen de beslissing van de algemene vergadering van eigenaars die bij meerderheid is genomen volgens de schriftelijke procedure voorzien in de desbetreffende bepaling, die verwijst naar artikel 577-6, § 11 van het oude Burgerlijk Wetboek. Dit beroep moet worden ingesteld binnen vier maanden na de datum waarop de algemene vergadering heeft plaatsgevonden, dat wil zeggen na het verstrijken van de termijn waarbinnen de eigenaars hun stem moesten uitbrengen. " (C. Const., arrest nr. 45/2022 van 17 maart 2022).

Daarom stelt het Grondwettelijk Hof dat tegen een dergelijke beslissing beroep kan worden ingesteld en dat het beginpunt van de beroepstermijn is de dag na de dag van het verstrijken van de termijn waarbinnen de mede-eigenaars hun stem moeten uitbrengen.

De vrederechter van het kanton Sint-Joost-ten-Node heeft deze theorie van het Grondwettelijk Hof onlangs toegepast in een zaak die door ons kantoor werd behandeld. In deze zaak werd de algemene vergadering van de mede-eigenaars bij schriftelijke raadpleging gehouden.

Ter herinnering: het gebruik van de schriftelijke procedure is door de wetgever toegestaan, mits het quorum tijdens de coviduele periode wordt verlaagd.

In de uitnodigingen die aan de mede-eigenaars zijn gestuurd, werd bevestigd dat zij tot 5 mei 2021 de tijd hadden om hun stem uit te brengen.

In navolging van het Grondwettelijk Hof was de vrederechter van oordeel dat het beginpunt van de beroepstermijn " de dag na de uiterste datum voor het uitbrengen van de laatste in aanmerking te nemen stem " (J.P. Sint-Joost-ten-Node, 21 december 2022, R.G. nr. 21A1595).

In het onderhavige geval heeft de vrederechter het verzoekschrift van opposant van 15 september niet-ontvankelijk en te laat verklaard, aangezien de beroepstermijn 6 mei 2021 was. De wederpartij had haar beroep dus vóór 6 september 2021 moeten instellen.

Ten slotte is deze termijn van vier maanden een termijn die zowel in het kader van een rechtstreekse algemene vergadering als via een schriftelijke raadpleging kan worden afgeschaft. Met andere woorden, elke actie die na deze termijn wordt ingesteld, is onontvankelijk.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Laurent Verbraken (laurent.verbraken@cew-law.be), Caroline Compagnon (caroline.compagnon@cew-law.be) en Eline De Mol (eline.demol@cew-law.be), advocaten, CEW & Partner's.