Quel est le point de départ du délai de recours contre une décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires ?

A. Les assemblées générales de copropriétaires qui se tiennent en présentiel

Lorsqu’une assemblée générale des copropriétaires se tient en présentiel, tout copropriétaire peut introduire un recours contre une ou plusieurs décision(s) prise(s) durant cette assemblée générale, à condition qu’elle lui cause un préjudice personnel.

Ce recours doit être introduit auprès du Juge de paix du lieu où est situé l’immeuble de la copropriété.

Le Juge de paix saisi peut décider ou non d’annuler ou de réformer la décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale qui cause un préjudice personnel au copropriétaire qui a introduit la demande.

Cette possibilité est consacrée par l’article 3.92, §3 du Nouveau code civil, qui dispose que :

« § 3. Tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel.

Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l’assemblée générale a eu lieu ».

Pour les assemblées générales qui se tiennent en présentiel, le délai de recours de quatre mois prend cours à partir du lendemain de la date à laquelle l’assemblée générale a eu lieu.

A titre d’exemple, si une assemblée générale des copropriétaires a lieu le 15 janvier, le délai pour introduire un recours contre l’une des décisions votées lors de celle-ci s’écoulera jusqu’au 15 mai.

B.Les assemblées générales de copropriétaires qui se tiennent par consultation écrite

Pour rappel, l’article 3.87, § 11 du Nouveau code civil consacre la possibilité de prendre les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires à l’unanimité et par écrit, à l’exception des décisions qui doivent être prises par acte authentique. L’article dispose que :

« Les membres de l’association des copropriétaires peuvent prendre à l’unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l’assemblée générale, à l’exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal ».

L’article ne précise toutefois pas si un recours est ouvert contre ces décisions prises par écrit et, le cas échéant, dans quel délai.

La Cour constitutionnelle, saisie d’une question préjudicielle par le Juge de paix du canton d’Ixelles, a tranché la question en affirmant que :

« Le recours, prévu à l’article 577-9, § 2, de l’ancien Code civil ou à l’article 3.92, § 3, du Code civil, peut être exercé contre la décision de l’assemblée générale des copropriétaires qui est adoptée à la majorité selon la procédure écrite prévue par la disposition en cause, qui se réfère à l’article 577-6, § 11, de l’ancien Code civil. Ce recours doit être introduit dans un délai de quatre mois à compter de la date à laquelle l’assemblée générale a eu lieu, c’est-à-dire à compter de l’expiration du délai dont les copropriétaires disposent pour faire parvenir leur vote » (C. Const., arrêt n° 45/2022 du 17 mars 2022).

Partant, la Cour constitutionnelle affirme qu’un recours est ouvert contre une telle décision et que le point de départ du délai de recours est le lendemain du jour de l’expiration du délai dont les copropriétaires disposent pour faire parvenir leur vote.

La Justice de paix du canton de Saint-Josse-ten-Noode a fait récemment application de cette théorie de la Cour Constitutionnelle dans le cadre d’une affaire traitée par notre cabinet. En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires s’était tenue par consultation écrite.

Pour rappel, le recours à la procédure écrite avait été autorisé par le législateur moyennant le respect de quorums réduits durant la période covid.

Les convocations adressées aux copropriétaires leur confirmaient qu’ils avaient jusqu’au 5 mai 2021 pour soumettre leurs votes.

A l’instar de la Cour constitutionnelle, le Juge de Paix a considéré que le point de départ du délai de recours était « le lendemain de la date ultime pour l’émission du dernier vote à prendre en considération » (J.P. Saint-Josse-ten-Noode, 21 décembre 2022, R.G. n° 21A1595).

En l’espèce, le Juge de Paix a déclaré irrecevable et tardive la demande introduite par la partie adverse en date du 15 septembre, puisque le délai de recours prenait cours le 6 mai 2021. La partie adverse aurait donc dû introduire son action avant le 6 septembre 2021.

Enfin, ce délai de quatre mois est un délai prévu à peine de forclusion tant dans le cadre d’une assemblée générale en présentiel que par consultation écrite. En d’autres termes, toute action introduite après ce délai est irrecevable.

Pour plus d’informations, vous pouvez contacter Laurent Verbraken (laurent.verbraken@cew-law.be), Caroline Compagnon (caroline.compagnon@cew-law.be) et Eline De Mol (eline.demol@cew-law.be), avocats, CEW & Partners.