Onteigening in het algemeen belang volgens de extreme noodprocedure: welke vragen moet een onteigende stellen?

Onteigening is een weinig bekend rechtsgebied dat voor veel juristen een bron van frustratie is.

Dit is namelijk een uitzonderlijk rechtsgebied en wordt bovendien gekenmerkt door een strikte procedure met een reeks bindende termijnen.

Niettemin is onteigening actueler dan ooit, gezien de vele onteigeningen die momenteel in België plaatsvinden.

Bij het schrijven van dit artikel heb ik de aandacht van degenen die betrokken zijn bij onteigeningsprocedures in het algemeen belang willen vestigen op een aantal punten die essentieel lijken voor het behoud van hun belangen.

Deze studie pretendeert niet volledig te zijn, maar beoogt enerzijds de lezer inzicht te verschaffen in de belangrijke gebeurtenissen die van invloed zijn op de procedure van onteigening in uiterste nood en anderzijds de lezer in staat te stellen zijn houding te bepalen in het kader van de onderhandelingen met de onteigenende overheid over het bedrag van de onteigeningsvergoeding of vervolgens in zijn betrekkingen met de vrederechter bij wie het geschil aanhangig is gemaakt in geval van een gerechtelijke procedure in uiterste nood.

1. Wat wordt bedoeld met onteigening in het algemeen belang?

a. Onteigening

De beste doctrine definieert onteigening als een van de middelen die bestuurlijke autoriteiten gebruiken om in naam van het algemeen belang te beschikken over eigendom dat hun niet toebehoort, maar dat onmisbaar is voor de verwezenlijking van de doelen die zij hebben gekozen of die hun zijn toegewezen.

Het gaat dus om een gedwongen overdracht van het eigendomsrecht.

b. Oorzaak van openbaar belang

b.1. Onteigeningsbevel :

Een onteigeningsbesluit moet vooraf worden bekendgemaakt om de onteigenende autoriteit in staat te stellen de onteigening zo nodig in rechte voort te zetten.

De rechten van onteigenden, zoals verhuurders of andere belanghebbenden bij een huurovereenkomst, zijn burgerlijke rechten in de zin van artikel 144 van de Grondwet, die deze personen, indien zij zich benadeeld achten, het recht geven te worden gehoord door de rechtbanken van de rechtsorde, namelijk de vrederechter van het kanton waar het te onteigenen goed is gelegen.

Bijgevolg is alleen een rechter van de rechterlijke orde, namelijk de vrederechter van de plaats waar het te onteigenen goed zich bevindt, bevoegd om op verzoek van de overheid een onteigening uit te spreken, mits een billijke en voorafgaande schadeloosstelling wordt vastgesteld.

De gedwongen overdracht van een eigendomsrecht kan dus alleen plaatsvinden op grond van een vonnis indien er geen minnelijke overdracht heeft plaatsgevonden tussen de onteigenende autoriteit en de onteigende persoon.

b.2 Rechterlijke toetsing :

Artikel 16 van de Grondwet bepaalt dat tot onteigening slechts kan worden besloten op grond van het algemeen nut. Openbaar nut is dus de rechtvaardiging voor onteigening en een voorwaarde voor de rechtmatigheid ervan.

De vrederechter zal dus de feitelijke omstandigheden moeten controleren die de overheidsinstantie ter ondersteuning van haar verzoek aanvoert; hij zal dus moeten nagaan of de aangevoerde feiten juist zijn en kunnen worden geanalyseerd als zijnde van openbaar nut; het gaat erom de materiële juistheid van de feiten en de juridische kwalificatie ervan te controleren.

Kortom, de rechter moet nagaan of het beroep naar behoren is ingesteld, of de door de wet voorgeschreven vormen in acht zijn genomen en of het plan van aanleg van toepassing is op het onroerend goed waarvan de onteigening wordt gevorderd.

2. Wie kan het initiatief nemen tot onteigening in het algemeen belang?

De toepasselijke wetgeving inzake onteigening staat elke overheidsinstantie of overheidsdienst toe onteigening in het algemeen belang na te streven.

Zo hebben de Staat, de Gemeenschappen, de Gewesten, de provincies, de gemeenten, de intercommunales, de C.P.A.S. en zelfs de S.N.C.B. deze bevoegdheid gekregen.

Het is echter belangrijk te verduidelijken dat alleen de administratieve autoriteit het initiatief kan nemen om een onteigeningsprocedure bij de rechter in te leiden.

De onteigende kan op dit punt dus geen initiatief nemen.

3. Wat is een minnelijke overdracht in het algemeen belang?

Het zal de lezer verbazen dat overheidsinstanties de gebouwen die zij noodzakelijk achten voor de verwezenlijking van hun openbare doelstellingen, meestal niet verwerven door toepassing van de gerechtelijke onteigeningsprocedure, maar door het sluiten van een minnelijke overdracht die voortvloeit uit een verkoopovereenkomst tussen de onteigenende instantie en de persoon die in beginsel moest worden onteigend.

In het geval van een minnelijke overdracht is dus niet voorzien in een voorafgaande rechterlijke toetsing, aangezien het gewoon om een onderhandse verkoop gaat.

De wettelijke regeling voor minnelijke overdracht verschilt dus aanzienlijk van de regeling voor onteigening in het algemeen belang.

Bijvoorbeeld: onteigening is een eenzijdige administratieve handeling, terwijl minnelijke overdracht een overeenkomst tot verkoop van onroerend goed is, waarop de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek van toepassing zijn; minnelijke overdracht verplicht de onteigenende overheid tot betaling van een verkoopprijs en niet van een vergoeding.

4. Wat zijn de procedures voor onteigening in het algemeen belang?

Er zijn twee verschillende procedures voor onteigening in het algemeen belang: de gewone procedure en de uiterste noodprocedure.

De traagheid en omslachtigheid van de gewone procedure verklaart waarom deze in de praktijk nauwelijks wordt toegepast en in onbruik is geraakt.

De procedure voor uiterst dringende gevallen is derhalve de procedure die wij voorstellen te herzien, aangezien dit de meest, zo niet de enige, procedure is die momenteel wordt gebruikt.

De extreme noodprocedure is verdeeld in verschillende fasen die als volgt kunnen worden samengevat.

a. De administratieve fase :

Dit begint met de opstelling van een met redenen omkleed onteigeningsbesluit waarin wordt gepreciseerd dat de toe-eigening van het betrokken goed onontbeerlijk is voor de verwezenlijking van de doelstellingen van openbaar nut die het bestuursorgaan zichzelf heeft opgelegd of waartoe het verplicht is;

De onteigenende autoriteit moet ook de elementen rechtvaardigen op grond waarvan zij van oordeel is dat er sprake is van een dringende noodzaak;

De eigenaars van goederen die binnen de omtrek van de te onteigenen percelen zijn gelegen, moeten op hun woonplaats persoonlijk schriftelijk in kennis worden gesteld van deze onteigening;

b. De gerechtelijke fase:

Bij gebrek aan een minnelijke overdracht heeft het bestuursorgaan geen andere keuze dan op eigen kosten een gerechtelijke procedure in te leiden voor de vrederechter van de plaats waar het onroerend goed zich bevindt, teneinde een uitspraak te verkrijgen waarbij de onteigening wordt vastgesteld; deze uitspraak moet de voorlopige schadeloosstelling vaststellen die aan de onteigende moet worden toegekend.

De gerechtelijke procedure moet een strikte chronologie volgen met de volgende belangrijke stappen

• deponeert de onteigenende instantie ter griffie van de vrederechter van de plaats van het onroerend goed, naast de beschikking waarbij de onteigening wordt toegestaan, het plan van de te onteigenen percelen, alsmede een verzoek aan de rechter om de dagen en uren vast te stellen waarop de onteigenaar en de eigenaars van de percelen worden gedagvaard om voor de rechter te verschijnen op het te onteigenen terrein;
• Binnen acht dagen stelt de rechter bij beschikking de dag en het uur van deze verschijning vast en benoemt hij een gerechtelijk deskundige (in het algemeen een onroerend goed deskundige) om de beschrijvende inventaris van de gebouwen op te maken en deze te taxeren;
• Ten minste acht dagen vóór de voor de verschijning vastgestelde datum roept de onteigenaar bij deurwaardersexploot de eigenaars op om op de door de rechter vastgestelde dagen en tijdstippen ter plaatse aanwezig te zijn bij de opmaak van de beschrijvende inventaris van het pand; de oproeping vermeldt met name het aanbod van de onteigenaar aan de eigenaar voor de aankoop van het pand;
• Na ontvangst van de dagvaarding is de eigenaar verplicht derden die belang hebben bij de nagestreefde onteigening te informeren, bijvoorbeeld zijn huurder;
• Na de partijen te hebben gehoord, gaat de rechter na of het beroep naar behoren is ingesteld, of de formulieren in acht zijn genomen en of het plan van toepassing is op het onroerend goed waarvan de onteigening wordt nagestreefd;
• de onteigende partij moet, op straffe van verval, alle bezwaren die hij meent te moeten aanvoeren, onmiddellijk aanvoeren;
• doet de vrederechter uiterlijk 48 uur na de verschijning uitspraak in één uitspraak;
• indien de administratie niet wordt verworpen, gaat het eigendomsrecht over op de onteigenaar door de werking van het vonnis waarin wordt vastgesteld dat de door de wet voorgeschreven voorwaarden en formaliteiten zijn nageleefd;
• indien de rechter het verzoek van de onteigenaar inwilligt, stelt hij bij wijze van summiere beoordeling het bedrag van de door de onteigenaar te betalen voorlopige schadeloosstelling vast. De onteigende wordt erop gewezen dat het bedrag van deze voorlopige schadeloosstelling niet lager mag zijn dan 90% van het door de onteigenaar aangeboden bedrag; tegen dit vonnis kan geen beroep worden ingesteld, behoudens een beroep tot herziening;
• de beslissing wordt ingeschreven in het register van de bevoegde hypotheekbewaarder en heeft gevolgen voor derden;

c. In bezit nemen:

• krachtens het vonnis stort de onteigenaar het door de rechter vastgestelde voorlopige bedrag bij de caisse des dépôts et consignations ;
• onmiddellijk na het verschijnen op het terrein stelt de door de rechter aangewezen deskundige de beschrijvende inventaris van het terrein op;
• de beschrijvende inventaris van de inrichting wordt binnen 15 dagen na het verschijnen ter plaatse ter griffie gedeponeerd;
• de onteigenaar neemt bezit van het onteigende goed na betekening van een reeks documenten aan de onteigende partij;
• Zodra deze betekening heeft plaatsgevonden, kan de onteigenende autoriteit de rechter verzoeken om een bevel tot inbezitneming van de onteigende goederen indien de onteigende persoon de onteigende goederen niet vrijwillig afstaat;

d. Met redenen omklede beoordeling en vaststelling van een voorlopige vergoeding :

• Nadat de partijen voor de rechter zijn verschenen, dient de deskundige ter griffie van de rechtbank een verslag in met de evaluatie van de door hem voorgestelde schadevergoeding, alsmede met alle gegevens die nuttig zijn voor de vaststelling daarvan;
• stelt de rechter de dag en het uur vast waarop partijen en de deskundige ter zitting zullen verschijnen;
• Na partijen en de deskundige te hebben gehoord, stelt de rechter voorlopig het bedrag van de voor de onteigening verschuldigde schadeloosstelling vast;
• tegen zijn vonnis is geen hoger beroep mogelijk, behalve voor het beroep tot herziening;
• krachtens het voorlopige vonnis moet de onteigenaar bij de Caisse des dépôts et consignations het bedrag van de voorlopige schadeloosstelling dat hoger is dan de eerder toegekende voorlopige schadeloosstelling storten;

e. De mogelijke herzieningsactie :

• de door de rechter vastgestelde voorlopige vergoeding wordt definitief indien geen van de partijen binnen twee maanden na de verzending van de stukken bij de rechter in eerste aanleg een rechtsmiddel heeft ingesteld.^tijdperkHof van de plaats waar het goed zich bevindt;
• Dit beroep staat open voor zowel de onteigenaar als de onteigende en kan zowel een verlaging als een verhoging van de door de vrederechter toegekende voorlopige schadeloosstelling tot gevolg hebben;
• Het is geen middel als zodanig, hoewel het er wel op lijkt;

5. Wat wordt bedoeld met onteigeningscompensatie?

Verplichte onteigening is geen verkoop en de betaling van een vergoeding kan derhalve niet worden beschouwd als de betaling van een prijs, maar als volledige vergoeding van de geleden schade, namelijk een schade als gevolg van de opheffing van een eigendomsrecht.

De onteigeningsvergoeding moet billijk zijn, aldus het Hof van Cassatie: " Om billijk te zijn in de zin van artikel 16 van de Grondwet, moet de vergoeding gelijk zijn aan het bedrag dat nodig zou zijn om een goed van dezelfde waarde te verkrijgen als dat waarvan de onteigende wordt beroofd. "Het voormalige Hof van Arbitrage, nu het Constitutionele Hof, herinnerde er ook aan dat ". om billijk te zijn, moet de compensatie de geleden schade volledig vergoeden. ".

Bij deze onteigeningsvergoeding moet rekening worden gehouden met de verschillende verliezen die de onteigende heeft geleden.

De criteria voor de beoordeling van onteigeningscompensatie omvatten het volgende:

a. De marktwaarde:

Ook al is het criterium van de marktwaarde juridisch en theoretisch twijfelachtig, aangezien de onteigeningsvergoeding geen verkoopprijs is maar een vergoeding voor schade, toch is het uiterst nuttig en wordt het in de praktijk consequent gebruikt.

De marktwaarde is de verkoopwaarde van het goed, dat wil zeggen het bedrag dat de onteigende persoon zou krijgen bij verkoop onder normale omstandigheden; met andere woorden, het is de prijs die de onteigende persoon voor het onteigende goed zou kunnen krijgen onder normale verkoopvoorwaarden op de datum van de beslissing tot eigendomsoverdracht.

De meest gebruikte methode voor de waardering van de marktwaarde van het onteigende goed is de methode op basis van vergelijkingspunten.

De door de vrederechter aangewezen gerechtelijk deskundige moet derhalve trachten een lijst op te stellen van soortgelijke eigendommen die in de afgelopen jaren in een nabijgelegen geografisch gebied zijn verkocht, en daaraan de vergelijkingspunten toevoegen die hem door de onteigenende autoriteit en de onteigende partij zijn voorgelegd.

De jurist mag alleen de vergelijkingspunten kiezen die de grootste gelijkenis vertonen met de onteigende goederen.

Ten slotte kan de marktwaarde van het onteigende goed worden bepaald op basis van het getemperde gemiddelde van de geactualiseerde prijzen van de vergelijkingspunten.

b. Toekomstige waarde:

De toekomstige waarde is de waardestijging die, om welke reden dan ook en louter feitelijk, de huidige waarde van het onteigende goed in de min of meer nabije toekomst kan doen toenemen.

Het wordt toegevoegd aan de marktwaarde van een goed wanneer de in aanmerking genomen vergelijkingspunten niet voldoende de waarderingscoëfficiënt bevatten die het verloren gegane goed kenmerkt.

c. Gemak en affectiewaarde van het onteigende goed 

Gemak en genegenheid drukken de specifieke waarde van een goed voor een bepaalde persoon uit, bovenop de gewone marktwaarde van dat goed.

De genotswaarde drukt de specifieke waarde van het goed uit, zoals kredieten of speciale voorzieningen die niet van belang zijn voor het grote publiek maar wel voor de onteigende.

De affectiewaarde vertegenwoordigt de subjectieve elementen die iemand ertoe brengen de waarde van zijn eigendom te overschatten in verhouding tot de marktwaarde ervan.

Dit is een vergoeding voor morele schade in verband met ontworteling of werkelijke ontwrichting van de benadeelde.

In sommige gevallen kunnen deze waarden, met een gedetailleerde motivering, worden gebruikt om de geschatte marktwaarde te verhogen.

d. Compensatie voor de afschrijving van het resterende deel :

Er zij aan herinnerd dat de onteigenende autoriteit het initiatief kan nemen om slechts een deel van het onteigende goed te onteigenen.

Indien dit het geval is en de onteigende zich niet tegen de gedeeltelijke onteigening verzet, kan de schadeloosstelling voor de waardevermindering van het resterende deel door de onteigende worden ingeroepen, zodat alle elementen die de waarde van de rest van zijn eigendom wijzigen, in geval van gedeeltelijke onteigening in aanmerking kunnen worden genomen.

e. Vervangingen :

De onteigeningsvergoeding moet ook de kosten dekken die de onteigende maakt voor de verwerving van een gelijkwaardige eigendom.

De herinvesteringsvergoeding is niet bedoeld om de eerder gemaakte kosten voor de verwerving van het onteigende goed te dekken, maar wel de registratie-, inschrijvings- en andere kosten die de onteigende zal moeten maken wanneer hij zijn vermogen opnieuw wil samenstellen nadat hij de vergoeding heeft ontvangen.

De vervangingen worden berekend volgens een procentuele schaal in verhouding tot het bedrag van de onteigeningsvergoeding dat uiteindelijk aan de onteigende wordt toegekend.

f. Tussenrente:

Deze rente is bedoeld om de schade te dekken die wordt veroorzaakt door het feit dat het voor een onteigende gewoonlijk tijd kost om een soortgelijk goed te vinden.

Het bedrag van de rente en de wachttijd moeten door de deskundige worden beoordeeld aan de hand van de economische situatie en de moeilijkheid om een soortgelijk onroerend goed te vinden.

g. roerende vergoedingen :

In het kader van de onteigening van een gebouw zal de interessante roerende schadevergoeding die kan worden gevorderd bijvoorbeeld betrekking hebben op :

• verhuiskosten, huurkosten, reclamekosten en inrichtingskosten;
• studiekosten ;
• het verlies van een voordelige huurovereenkomst voor de onteigende verhuurder

h. verstoring van beroeps- of handelsactiviteiten :

Eigenaren die in het onteigende gebouw een beroeps- of handelsactiviteit uitoefenen, kunnen, afhankelijk van de omstandigheden, hun activiteit tijdelijk of definitief staken.

Deze verstoring van het bedrijf moet door de onteigenende autoriteit worden gecompenseerd op basis van de in de afgelopen jaren bij de belastingdienst opgegeven winsten en kan zich uitstrekken tot de duur van de verstoring.

Deze schadevergoeding zal over het algemeen bestaan uit de kosten van verhuizing, reclame, inrichting, verlies van inkomsten of winst of het eventuele verlies van klanten.

i. gerechtelijke belangen:

Onder gerechtelijke rente (berekend tegen de wettelijke rentevoet) wordt ofwel vertragingsrente ofwel compenserende rente verstaan. Compenserende rente is inbegrepen in de onteigeningsvergoeding, terwijl vertragingsrente, die loopt vanaf de beslissing tot vaststelling van de vergoeding tot de dag van betaling, de vertraging in de uitvoering van de rechterlijke beslissing compenseert.

j. de kosten van verdediging door een advocaat:

Indien de onteigende partij een advocaat inhuurt om hem in de onteigeningsprocedure te vertegenwoordigen, kan deze verzoeken om toepassing van de wet betreffende de herhaling van de kosten en advocatenhonoraria van 21 april 2007 en het koninklijk besluit van 12 oktober 2007, waarin het bedrag van de door de partij die de zaak verliest te betalen proceskostenvergoeding is vastgesteld.

Concluderend:

Deze korte studie toont aan dat onteigening in het algemeen belang juridisch complex is en dat de onteigende persoon de steun van een technisch adviseur en een advocaat nodig heeft om zijn rechten doeltreffend te doen gelden.

Sadri ELLOUZE