Le renouvellement des baux commerciaux est règlementé par la loi du 30 avril 1951 (ci-après « la Loi »).

Si l’article 13 de la Loi confère au preneur le droit de solliciter, par préférence, le renouvellement de son bail pour la continuation de son commerce, les formalités que les parties se doivent de respecter dans ce cadre sont particulièrement strictes et il convient d’y faire extrêmement attention.

• Les formalités qui s’imposent au locataire désireux de renouveler son bail

Le locataire désireux d’exercer son droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus et quinze mois au moins avant l’expiration du bail en cours. Cette notification doit par ailleurs impérativement contenir une série de mentions précisées par la Loi, notamment les conditions auxquelles il souhaite que son bail soit renouvelé.

Il est à noter que ce délai de dix-huit mois se situe tout entier avant la fin du bail en cours et qu’il doit se compter par jours entiers. Dès lors, il faut être attentif au fait que le jour du terme n’est pas pris en considération pour le calcul des dix-huit mois avant la fin du bail. Concrètement et à titre exemplatif, pour une fin de bail en 2024, le preneur devra transmettre sa demande dans les délais suivants :

Des controverses existent quant à la date à prendre en compte pour cette « notification », surtout lorsqu’il s’agit d’une demande qui est formulée par la voie d’un courrier recommandé. En effet, si certains estiment que la notification est réalisée dès que la demande de renouvellement a été remise aux services de la poste, d’autres estiment que c’est la date de présentation au bailleur qui doit être prise en considération.

Au vu des incertitudes jurisprudentielles en la matière et des enjeux pour le locataire, il convient toujours d’être prudent et d’éviter tout risque en procédant à la notification quelques jours après le premier jour du délai et au moins quelques jours avant le dernier jour du délai.

• Les grandes étapes postérieures à la notification de la demande de renouvellement

Après réception de cette demande de renouvellement, le bailleur devra soumettre une réponse précise et inconditionnelle au preneur par courrier recommandé ou par exploit d’huissier dans un délai de trois mois à dater de la notification de la demande du preneur.

Le bailleur ne peut refuser l’octroi d’un tel renouvellement que dans les hypothèses et les conditions énoncées par la Loi et, le cas échéant, moyennant le paiement au preneur d’indemnités d’éviction établies forfaitairement par la Loi.

Ces hypothèses peuvent être résumées comme suit :

• Sa volonté d’occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par certaines catégories de personnes, à savoir des proches, décrites par la loi ;
• Sa volonté d’affecter l’immeuble à une destination exclusive de toute entreprise commerciale ;
• Sa volonté de « reconstruire » l’immeuble ou la partie de l’immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité ;
• En cas de « manquement grave » du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours ;
• L’offre d’un loyer supérieur par un tiers, si le preneur ne fait offre égale conformément aux articles de la Loi ;
• L’absence d’intérêt légitime dans le chef du preneur qui aurait commencé l’exploitation d’un commerce similaire dans le voisinage, dans certaines conditions exposées par la Loi ;
• En dehors des motifs précités, moyennant le versement au preneur d’une indemnité d’éviction égale à trois années de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé.

Il est par ailleurs fondamental de relever que le bailleur peut accepter cette demande de renouvellement tout en sollicitant l’application de nouvelles conditions. Dans ce cas, le preneur devra réagir à la notification de ces nouvelles conditions dans un délai de trente jours à peine de forclusion. Le preneur devra alors marquer son accord dans ce délai ou, à défaut d’accord pur et simple, saisir le juge de paix compétent dans ce délai de trente jours et moyennant les formes prévues par la Loi.

Le juge statuera alors en équité. À cet instant, il est important de relever que si le juge fixe des conditions qui dépassent les prévisions du preneur, seul ce dernier pourra se désister de sa demande de renouvellement ; il existe donc un droit discrétionnaire de désistement au seul profit du preneur, lequel doit néanmoins être exercé par ce dernier dans les 15 jours de la signification du jugement rendu en appel au plus tard.

Ensuite, si le jugement rendu en premier ressort n’a pas été frappé d’appel ou si, dans les quinze jours de la signification du jugement rendu en degré d’appel, le preneur ne s’est pas désisté de sa demande de renouvellement, le bail sera renouvelé aux prix et conditions fixés par le juge.

Cette matière étant particulièrement complexe et périlleuse, le présent article a pour unique vocation de résumer de manière succincte et concrète les grandes étapes de la procédure de renouvellement. Le département de droit immobilier de CEW & PARTNERS est néanmoins à votre disposition pour répondre à vos questions ou vous accompagner dans le cadre de toute problématique y relative.