De verlenging van handelshuurcontracten is geregeld bij de wet van 30 april 1951 (hierna "de wet").

Hoewel artikel 13 van de wet de huurder het recht geeft om bij voorkeur de verlenging van zijn huurcontract te vragen met het oog op de voortzetting van zijn bedrijf, zijn de formaliteiten die de partijen in dit verband in acht moeten nemen bijzonder strikt en is het raadzaam uiterst voorzichtig te zijn.

• De formaliteiten voor huurders die hun huurcontract willen verlengen

De huurder die zijn recht op verlenging wil uitoefenen, moet, op straffe van verval, de verhuurder per deurwaardersexploot of per aangetekende brief ten hoogste achttien maanden en ten minste vijftien maanden vóór het verstrijken van de lopende huurovereenkomst daarvan in kennis stellen. Deze kennisgeving moet ook een aantal door de wet voorgeschreven gegevens bevatten, met name de voorwaarden waaronder hij zijn huurovereenkomst wenst te verlengen.

Er zij op gewezen dat de gehele periode van achttien maanden vóór het einde van de lopende huurovereenkomst ligt en in hele dagen moet worden geteld. Daarom is het belangrijk op te merken dat de dag van het einde van de huurovereenkomst niet in aanmerking wordt genomen voor de berekening van de achttien maanden vóór het einde van de huurovereenkomst. Concreet en bij wijze van voorbeeld, voor een einde van de huurovereenkomst in 2024 zal de huurder zijn aanvraag moeten indienen binnen de volgende termijnen:

Er bestaat enige controverse over de datum die in aanmerking moet worden genomen voor deze "kennisgeving", met name wanneer het verzoek per aangetekende post wordt gedaan. Terwijl sommigen van mening zijn dat de kennisgeving plaatsvindt zodra het verzoek om verlenging op het postkantoor is afgegeven, zijn anderen van mening dat de datum van aanbieding aan de verhuurder in aanmerking moet worden genomen.

Gezien de onzekerheden in de rechtspraak en de inzet voor de huurder is het altijd raadzaam voorzichtig te zijn en elk risico te vermijden door enkele dagen na de eerste dag van de termijn en ten minste enkele dagen voor de laatste dag van de termijn op te zeggen.

• Belangrijkste stappen na de kennisgeving van de verlengingsaanvraag

Na ontvangst van dit verzoek tot verlenging dient de verhuurder binnen drie maanden na de kennisgeving van het verzoek van de huurder bij aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploot een nauwkeurig en onvoorwaardelijk antwoord aan de huurder te geven.

De verhuurder kan een dergelijke verlenging slechts weigeren in de omstandigheden en onder de voorwaarden waarin de wet voorziet en, in voorkomend geval, op voorwaarde dat aan de huurder een bij de wet forfaitair vastgestelde uitzettingsvergoeding wordt betaald.

Deze veronderstellingen kunnen als volgt worden samengevat:

• Zijn bereidheid om het gehuurde goed persoonlijk en daadwerkelijk te bewonen of om het op dezelfde wijze te laten bewonen door bepaalde categorieën van personen, namelijk familieleden, die in de wet zijn omschreven;
• Zijn voornemen om het gebouw uitsluitend te gebruiken voor een commerciële onderneming;
• Zijn bereidheid om het gebouw of het gedeelte van het gebouw waarin de vertrekkende huurder zijn bedrijf uitoefent, te "verbouwen";
• In geval van een "ernstige schending" door de huurder van zijn verplichtingen uit hoofde van de lopende huurovereenkomst;
• Het aanbod van een hogere huurprijs door een derde, indien de huurder geen gelijkwaardig aanbod doet overeenkomstig de artikelen van de wet;
• Het ontbreken van een rechtmatig belang van de huurder die in de nabijheid een soortgelijke activiteit is begonnen, onder bepaalde in de wet vastgestelde voorwaarden;
• Los van de bovengenoemde redenen, in ruil voor de betaling aan de huurder van een uitzettingsvergoeding gelijk aan drie jaar huur, plus eventuele bedragen die voldoende zijn om de veroorzaakte schade volledig te vergoeden.

Het is ook belangrijk op te merken dat de verhuurder het verzoek om verlenging kan aanvaarden en tegelijkertijd kan vragen dat nieuwe voorwaarden worden toegepast. In dat geval moet de huurder op straffe van uitsluiting binnen dertig dagen reageren op de kennisgeving van deze nieuwe voorwaarden. De huurder moet dan binnen deze termijn akkoord gaan of, indien hij niet volledig akkoord gaat, zich binnen deze termijn van dertig dagen en op de door de wet bepaalde wijze tot de bevoegde vrederechter wenden.

De rechter oordeelt dan naar billijkheid. Op dit punt is het van belang op te merken dat, indien de rechter voorwaarden stelt die de verwachtingen van de huurder overtreffen, alleen de huurder zijn verzoek om verlenging kan intrekken; er bestaat dus een discretionair recht tot intrekking ten behoeve van alleen de huurder, dat echter uiterlijk binnen 15 dagen na de betekening van het vonnis in hoger beroep door deze laatste moet worden uitgeoefend.

Indien vervolgens tegen het vonnis van de rechter in eerste aanleg geen hoger beroep is ingesteld of indien de huurder binnen vijftien dagen na de betekening van het vonnis van het hof van beroep zijn verzoek om verlenging niet heeft ingetrokken, wordt de huurovereenkomst verlengd tegen de prijs en onder de voorwaarden die door de rechter zijn vastgesteld.

Aangezien het om een bijzonder complexe en hachelijke materie gaat, heeft dit artikel enkel tot doel een beknopt en concreet overzicht te geven van de belangrijkste fasen van de vernieuwingsprocedure. Het departement vastgoedrecht van CEW & PARTNERS staat niettemin tot uw beschikking om uw vragen te beantwoorden of u bij te staan in elke aanverwante kwestie.