Bien que l’enregistrement d’un contrat de bail ne conditionne pas sa validité, il a pour effet de le rendre opposable aux tiers et de lui conférer une date certaine.

L’enregistrement a donc un intérêt tout particulier en cas d’aliénation du bien loué.

A Bruxelles, le défaut d’enregistrement du contrat est bien avantageux pour le preneur. En effet, à défaut d’enregistrement du contrat de bail dans les deux mois de la signature du contrat, les délais de congé, les indemnités dues par le preneur au bailleur ainsi que les modalités de révision du loyer ne sont pas d’application.

Suite à une divergence de points de vue entre le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale et le gouvernement fédéral, l’enregistrement des baux de résidence principale situés en Région de Bruxelles-Capitale doit, depuis le 1^er janvier 2025, se faire auprès de deux autorités. Mais qu’en est-il ?

AU NIVEAU FEDERAL

L’article 19 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe impose l’enregistrement des contrats de bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles ou de parties d’immeubles situés en Belgique, qu’ils soient affectés ou non exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule.

Au niveau fédéral, la loi impose que l’enregistrement soit effectué dans un délai de  deux mois si le contrat de bail, sous-bail ou cession de bail portant sur un immeuble situé en Belgique est affecté exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule.

Ce délai est porté à quatre mois si le contrat de bail, sous-bail ou cession de bail d’un immeuble situé en Belgique n’est pas affecté exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule.

Enfin, l’obligation d’enregistrement repose exclusivement sur le bailleur si le contrat de bail, sous-bail ou cession de bail portant sur un immeuble situé en Belgique est affecté exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule.

L’obligation d’enregistrement repose sur les « parties contractantes » si le contrat de bail, sous-bail ou cession de bail d’un immeuble situé en Belgique n’est pas affecté exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule.

Le contrat doit être enregistré au bureau dans le ressort duquel les biens sont situés. En pratique, cet enregistrement se fait via la plateforme « MyRent ».

AU NIVEAU BRUXELLOIS

Au niveau Bruxellois, l’article 227 du Code Bruxellois du logement (ci-après, « CBL ») impose au bailleur d’enregistrer le contrat de bail conclu avec son locataire.

En pratique, cet enregistrement s’effectuait via la plateforme électronique « MyRent ».

En date du 25 avril 2024, la Région de Bruxelles-Capitale a promulgué son ordonnance modifiant le Code bruxellois du Logement et le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe en vue d’organiser l’enregistrement régional des baux d’habitation.

Cette ordonnance est entrée en vigueur le 1^er janvier 2025.

Les articles 19 et 20 de cette ordonnance entendent modifier l’article 19 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe – Région Bruxelles-Capitale comme suit :

Art. 19. « Dans le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe, à l’article 19, le 3° est remplacé par ce qui suit: « 3° les baux, sous-baux et cession de baux autres que ceux visés à l’article 228/1 du Code bruxellois du Logement; » (nous surlignons).

Art. 20. « Dans le même Code, à l’article 32, le 5° est remplacé par ce qui suit: « 5° de quatre mois pour les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail visés à l’article 19, 3° ; ».

Cette modification trouve son origine dans la loi spéciale de réformes institutionnelles du 6 août 1980, qui confie aux Régions la compétence relative aux « règles spécifiques concernant la location des biens ou de parties de biens destinés à l’habitation »[1].

Si cette loi permet aux Régions d’adopter des règles supplémentaires en la matière, elle ne leur octroie pas pour autant des compétences pour abroger ou modifier la règlementation qui relève des compétences fédérales.

Dans son avis sur l’avant-projet d’ordonnance, le Conseil d’État indique :

« Les droits d’enregistrement auxquels donne lieu l’enregistrement du contrat de bail dans un registre de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale ne sont pas des impôts régionaux au sens de l’article 3 de la loi spéciale du 16 janvier 1989 ‘relative au financement des Communautés et des Régions’, et relèvent dès lors de la compétence de l’autorité fédérale. Par conséquent, c’est à l’autorité fédérale qu’il appartient de déterminer quels sont les actes soumis à l’obligation d’enregistrement inscrite dans le code précité et le délai dans lequel il doit être procédé à cet enregistrement. »[2]

Cette modification prévue par l’ordonnance précitée semble donc contraire au principe de répartition des compétences en Belgique. En effet, la formalité d’enregistrement fiscal est en principe une compétence exclusive fédérale, ce qui signifie que les régions ne sont pas compétentes pour  légiférer à ce sujet.

En parallèle, l’ordonnance précitée a inséré dans le CBL les articles suivants :

Art. 228/2 : « L’enregistrement consiste en l’inscription du bail dans un registre électronique à ce destiné du Service régional de l’enregistrement des baux. »

Art. 228/3 : « § 1er. L’enregistrement est effectué par le téléversement sur une plateforme électronique mise à disposition par le Service régional de l’enregistrement des baux d’un exemplaire signé par les deux parties du contrat de bail, de ses annexes ainsi que de l’état des lieux d’entrée. […] »

Art. 228/5 :  « L’obligation d’enregistrement du contrat de bail incombe au bailleur. Elle doit être réalisée dans les deux mois de la signature du contrat. L’enregistrement est gratuit. »

Depuis le 1^er janvier 2025, conformément à l’article 228/3 du CBL, le contrat de bail portant sur une résidence principale située en Région de Bruxelles-Capitale doit donc obligatoirement être enregistré sur une plateforme électronique mise à disposition par le Service régional de l’enregistrement des baux.

Cette plateforme est appelée « IRISRent »[3].

Depuis le 1^er janvier 2025, il existe donc une double obligation d’enregistrement d’un contrat de bail portant sur une résidence principale située en Région de Bruxelles-Capitale : via la plateforme fédérale « MyRent » et via la plateforme régionale « IRISRent ».

Un recours en annulation a été introduit par le Conseil fédéral des ministres devant la Cour constitutionnelle belge pour trancher cette question de compétences.

Un arrêt de la Cour constitutionnelle permettant de clarifier la situation est attendu le 3 avril prochain. Nous veillerons à vous tenir informés dans le courant du mois d’avril. En attendant, les bailleurs feront attention d’enregistrer doublement leur contrat de bail.

Pour plus d’informations à ce sujet et si vous avez des questions par rapport à un contrat de bail ou à son enregistrement, n’hésitez pas à contacter Laurent Verbraken (laurent.verbraken@cew-law.be) Caroline Compagnon (caroline.compagnon@cew-law.be) et Eline De Mol (eline.demol@cew-law.be).

[1] Article 6, IV, 2° de la loi spéciale de réformes institutionnelles du 6 août 1980, M.B., 15 août 1980.

[2] Avis du Conseil d’État nº 75.027/3 du 5 février 2024.

[3] https://irisbox.irisnet.be/irisbox/lease-registration/landing